Avocat Michael R Concister Lawyer

    blogue d'un avocat de Montréal sur le droit des affaires et sur le droit immobilier

    Dans neuf des dix provinces du Canada, y compris le Québec, il n’existe aucun organisme réglementaire qui soit habilité à  former des inspecteurs en bâtiment aptes à superviser les inspections pré-achat d’un immeuble dans le domaine commercial et/ou résidentiel.  La seule exception est la Colombie-Britanique.  En effet. l’inspection d’un bâtiment n’est pas légalement reconnue comme une profession par le Code des professions et n’est pas réservée à un groupe particulier d’individus.

    N’importe qui au Québec peut s’improviser inspecteur en bâtiment, mais la plupart d’entre eux sont soit des ingénieurs, des architectes, des dessinateurs industriels, des évaluateurs agréés, d’anciens promoteurs ou des hommes à tout faire.  Leur formation n’est pas uniforme et, bien que chacun puisse posséder certaines connaissances dans le domaine, celles-ci ne sont pas suffisantes pour procéder  à une inspection pré-achat.  Il existe des associations d’inspecteurs en bâtiment qui ne   sont toutefois pas régies par le gouvernement provincial.  Cependant, certaines de ces associations adhèrent à des normes de pratique et à leur propre code d’éthique.  D’autre part, les ordres professionnels comme ceux des architectes, des ingénieurs ou des technologues sont régis par le gouvernement, mais pas nécessairement vis-à-vis l’inspection en bâtiment.

    Qu’est-ce qu’une inspection visuelle non-destructive et quand est-elle requise?

    Il s’agit d’une inspection effectuée avant l’achat d’un immeuble afin de déterminer visuellement tous les vices apparents (voir mon article sur les vices cachés) qui peuvent être vus par un acheteur prudent et diligent, sans être assisté par un expert.  Le gouvernement n’a pas cru bon d’obliger un acheteur potentiel  à avoir recours à un inspecteur en bâtiment qui est fondamentalement non réglementé, mais d’autre part, celui-ci voulait que l’acheteur soit au courant – caveat emptor- (acheteur, méfiez-vous) si il/elle est impliqué/e dans une transaction coûteuse.  En conséquence, il existe une pratique courante d’embaucher un expert afin de satisfaire à l’obligation de l’acheteur d’agir en personne prudente et diligente.  En conséquence, il existe une pratique qui veut qu’un acheteur prudent et diligent ait recours au service d’un inspecteur qui pourra discerner les vices potentiels apparents avec son oeil d’expert.  En effet, si les services d’un courtier immobilier sont utiles, celui-ci est requis en vertu de la Loi sur le courtage immobilier (i) de recommander à l’acheteur potentiel de faire procéder à une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment qui:

    1. détient une assurance responsabilité professionnelle couvrant la faute, l’erreur ou l’omission;
    2. utilise  un contrat d’inspection reconnu;
    3. effectue des inspections conformément aux normes et
    4. remet un rapport écrit à la partie qui a retenu ses services;

    Ce règlement est pour le moins ambigu, puisque qu’aucun standard, ni normes d’inspection  n’ont été établis quant à la façon de procéder à une inspection telle que définie par la loi.  Par conséquent, afin de définir les exigences ci-dessus, nous devons tenir compte des pratiques actuelles de l’industrie et examiner la jurisprudence cas par cas.

    De plus, le Code d’éthique de la Loi sur le courtage immobilier exige que les courtiers fournissent à leurs clients une liste de noms de plus d’un professionnel ou d’un inspecteur en bâtiment qui rencontrent les critères ci-haut mentionnés, de sorte qu’il n’y ait pas de partialité ou de conflit d’intérêt.

    En quoi consiste une inspection?  Peut-elle être destructive?

    Une inspection, qu’elle soit destructive ou non-destructive, ne peut avoir lieu qu’avec le consentement du vendeur.  La majorité des inspections résidentielles ne sont pas destructives et consistent à détecter les vices apparents habituellement visibles à l’oeil nu.  Aucune partie (particulièrement dans le domaine résidentiel) de l’immeuble n’est détruite afin de déterminer le vice.  Par exemple, la destruction des fondations en perçant des trous dans celles-ci afin d’analyser le béton, ou,  le martèlement de certaines parties du toit pour regarder au-delà des fissures et des taches n’est pas permis sans la permission expresse du vendeur.  L’inspection résidentielle normale consiste à vérifier les cinq systèmes majeurs: la plomberie, les fondations, le chauffage et la ventilation, le toit et l’électricité. La durée moyenne d’une inspection résidentielle se situe entre une et quatre heures selon  la superficie de la résidence.  Toutefois, dans les cas d’un immeuble commercial, la plupart des institutions financières insistent pour qu’il y ait des investigations destructives là où il y a un souci pour des questions environnementales ou pour tout vice qui pourrait diminuer la valeur de la propriété, ce qui peut s’avérer plutôt compliqué et coûteux.

    En procédant à une inspection visuelle non destructive, l’inspecteur qui suit les normes sera incapable de détecter les vices cachés. Ceci pourra seulement être fait (sauf pour l’instrumentation) en utilisant des moyens destructeurs.  Toutefois, une inspection qui est faite correctement peut amener l’acheteur à demander une expertise plus approfondie ou spécialisée.  En effet,  si l’inspecteur indique, soit oralement ou dans son rapport, qu’il a identifié des défauts apparents et qu’il suggère une inspection plus poussée i.e. de la cheminée ou du panneau électrique, et que l’acheteur ne donne pas suite à cette suggestion, alors le vendeur, dans une situation contextuelle particulière, ne sera pas responsable par la suite pour tout type de vice caché.  La seule exception à cette règle est que l’acheteur et/ou l’inspecteur ayant été rassurés par les réponses données par le vendeur en sont venus à la conclusion qu’il n’y avait aucune raison de procéder à une inspection et qu’il n’y avait aucune indication faite par l’inspecteur qu’une  inspection plus poussée (expertise) soit nécesssaire.  Toutefois, si le vendeur a exagéré, dissimulé ou  menti au sujet d’un vice, il/elle serait alors tenu/e civilement responsable.   Néanmoins, ceci pourrait ne pas être suffisant pour exonérer l’inspecteur qui, comparé aux autres inspecteurs faisant une inspection similaire, auraient poussé plus avant leur enquête.  Ceci pourra être constaté par un expert indépendant qui évaluera si oui ou non le service rendu par l’inspecteur pré-achat était en effet prudent et diligent dans la mesure prévue par la loi (jurisprudence).

    Ainsi, l’embauche d’un inspecteur en bâtiment pour effectuer une inspection pré-achat ne dispense par l’acheteur de responsabilité supplémentaire, et c’est là que s’ouvre la boîte de pandore.

    (1) Loi sur le courtage immobilier; (L.R.Q., Chapitre C-73.2) Règlement – conditions d’exercice, opération de courtage, déontologie et publicité; Section 81;

    Lors de l’achat d’une propriété commerciale ou résidentielle, il n’est pas rare que l’acheteur découvre un défaut quelque temps après l’achat.

    Qu’est-ce qu’un vice caché?

    Un vice caché est un défaut qui est invisible à l’oeil nu.

    Plus précisément:

    1.  Un vice caché est un défaut qui existe au moment de la vente.

    2.   Il n’est pas apparent ou évident pour un acheteur prudent ou un inspecteur qui effectue une inspection de routine pré-achat non destructive.  Ils ne devraient pas l’avoir découvert.

    3.   Le défaut est tel qu’il rend l’immeuble inapte à l’usage pour lequel il était destiné, ou réduit l’utilité de celui-ci d’une manière telle que si l’acheteur avait eu connaissance du vice caché, il n’en aurait pas donné un prix si élevé, ou n’aurait pas acheté l’immeuble.

    Ces trois conditions ou critères doivent être présents ensemble pour que le “problème” puisse être désigné comme un vice caché.

    Est-ce que l’acheteur peut poursuivre le vendeur? Qu’en est-il de l’inspecteur qui a été embauché pour effectuer une inspection pré-achat?

    La garantie légale de qualité ou de garantie contre les vices cachés a ses origines dans le Code civil du Québec et est automatiquement incluse dans l’acte de vente comme une garantie pour l’acheteur.  Toutefois, cette garantie peut être expressément exclue, réduite ou renforcée lors des négociations entre les parties.  Notez cependant qu’un vendeur professionnel ou un promoteur ne peut jamais exclure ou réduire cette garantie.  En tout état de cause, lorsque le vendeur connaissait le défaut, ou, ne pouvait pas l’ignorer, que celui-soit apparent ou caché, et qu’il ait omis de le révéler, il peut être tenu responsable envers l’acheteur.  En outre, le vendeur est  tenu d’indemniser l’acheteur pour un vice caché, peu importe qu’il ait ou non eu connaissance de celui-ci avant la vente.  Même si la garantie est expressément exclue, le vendeur demeure responsable envers l’acheteur s’il connaissait le vice et qu’il ne l’a pas divulgé à l’acheteur avant la vente.


    Inspection pré-achat

    Bien qu’il ne soit pas requis par la loi de procéder à une inspection d’une propriété, il est recommandé de le faire afin d’éviter d’éventuels problèmes.  Souvent, la première fois, l’acheteur ne sait pas ce qu’il faut rechercher dans l’évaluation d’une propriété.  L’inspection pré-achat qui est effectuée est généralement (en particulier dans le domaine residentiel) visuelle et non destructive de par sa nature.  Le devoir de l’inspecteur est d’identifier tous les défauts apparents et de demander au vendeur de faire certaines déclarations en ce qui concerne la propriété (voir article connexe à venir sur l’inspection).  En outre, si l’inspecteur ne divulgue pas les vices apparents au moment de l’inspection, l’acheteur sera en mesure de poursuivre l’inspecteur pré-achat devant une cour de justice.

    Qu’est-ce que l’acheteur devrait faire?

    Quand l’acheteur commence à soupçonner la gravité de la situation, il doit en informer le vendeur par écrit dès que possible, aviser le vendeur du défaut et lui donner l’opportunité de mener sa propre expertise et/ou de réparer lui-même le défaut ou de payer pour cela.  La jurisprudence indique que cette période de notification est généralement pas plus de six (6) mois à partir du moment où la gravité du défaut est connue de l’acheteur.  Ce délai varie en fonction du défaut et si oui ou non il s’aggrave.  Le vendeur doit être en mesure de déterminer la gravité du défaut et de déterminer si oui ou non il était caché au moment de l’achat.  Si le délai entre la connaissance du défaut par l’acheteur et l’avis donné par celui-ci au vendeur en ce sens est trop long, et que le défaut n’a pas été réparé, il sera difficile pour la Cour d’apprécier la mesure dans laquelle le vendeur est à blamer.  Aucune réparation ne doit être effectuée jusqu’à ce que le vendeur ait eu le temps d’évaluer la situation.  La seule exception à cette règle est si le défaut a un caractère d’urgence.

    L’acheteur dispose d’un délai de trois (3) ans à compter du moment où il/elle découvre la gravité du défaut pour poursuivre le vendeur et/ou l’inspecteur pour les dommages qui peuvent entraîner une réduction du prix de vente ou l’annulation de la vente en raison de la gravité du défaut.

    SOMMAIRE

    Marche à suivre suite à la découverte d’un vice caché

    1.   Prendre immédiatement des photos du vice allégué, en les datant.

    2.   Envoyer une lettre de mise en demeure au vendeur, lui permettant d’évaluer le défaut allégué.

    3.   Ne pas effectuer des réparations jusqu’à ce que les premières mesures aient été remplies.

    4.   Consulter un avocat afin de procéder à la sélection d’un expert comme un ingénieur ou un architecte afin de déterminer conjointement la vraie nature du défaut.